Любое строительство начинается с составления проектной документации, согласования в инстанциях и получения разрешения. Сегодня мы расскажем, какие исследования и изыскания нужны на начальном этапе, что входит в готовый пакет проектной документации, а также об особенностях проектирования жилых и нежилых зданий.

Чем отличаются жилые и нежилые здания

Технологии и нормативы строительства жилых и нежилых зданий отличаются. Это различие берет начало в принципиальной разнице понятий. Жилое здание — место постоянного жительства людей, которое должно иметь такие признаки:

• жилые помещения, изолированные от других, с выходом в места общего пользования — в подъезд, на веранду, лестничную площадку, общий балкон;
• бытовые узлы — кухня, туалет, ванная;
• лифт в строениях от 5 этажей;
• подсобные помещения.

Нежилые здания возводятся для коммерческих целей. Это торговые центры, складские базы, парковки, общественные, административные, образовательные организации. Нежилое здание может быть предназначено для торгово-производственных, складских, общественных задач. Это место временного пребывания людей без ночлега. От типа и назначения здания зависят нюансы проектирования, а также соответствия определенным нормативам, например, степени освещенности, инженерной разводки коммуникаций.

И жилые, и нежилые здания относятся к недвижимости. При проектировании важно обеспечить устойчивость, функциональность здания, а также самые эффективные решения согласно его целевому назначению. Согласование готовых проектов в инстанциях одинаково — сначала нужно передать пакет документов на экспертизу, а затем получить разрешение на строительство. Обойти экспертизу можно для нежилых одноэтажных зданий, площадью до 1500 м2, за исключением случаев, прописанных в ГрК РФ.

С чего начинается сбор проектной документации?

Начальный этап любого строительства — это исследование местности. На первичной стадии разработки проекта наши сотрудники проводят инженерные обследования и изыскания. В процессе участвуют геологи, проектировщики, архитекторы, инженеры и геодезисты. В инженерные изыскания входит изучение выбранной местности:

• почвы, рельефа, грунтовых вод;
• проложенных городских инженерных сетей;
• строений, тоннелей и зданий поблизости;
• общего ландшафта.

На следующем этапе специалисты выбирают место для размещения здания на основании анализа градостроительных нормативов, разрешений и ограничений для конкретного участка. Далее определяют расположение дополнительных строений и элементов инфраструктуры — открытой, закрытой парковки, складов, подъездных путей к зданию, мест для мусорных баков и пр. Также решается вопрос, в каких точках здание будет подключено к городским коммунальным сетям. В этом обсуждении участвуют представители государственных коммунальных служб.

Геодезическая подоснова — это чертеж, который выполняется по результатам исследований участка под застройку. На него наносятся:

• координаты и параметры территории;
• подземные инженерные коммуникации;
• расположение тоннелей метро, если они проходят поблизости;
• схематическое строение рельефа и грунта;
• другие важные результаты геологических и геодезических изысканий.

После выполнения всех работ мы формируем пакет документов, который состоит из технических заключений, протоколов, фотоматериалов, инженерных расчетов и схем. Если на участке уже есть какие-либо строения, к геодезической подоснове и результатам инженерных изысканий добавляется техническая документация на них.

Что включает в себя готовый проект здания

Готовый проект здания включает в себя архитектурный, конструктивный и инженерный разделы.

Архитектурный раздел

В архитектурный раздел входят ведомость чертежей и общие данные о спецификации проекта. Пакет чертежей включает в себя:

1. План этажей — расположение и высоту этажей, а также количество помещений, площади и параметры комнат, размещение межкомнатных дверных проемов, толщина стен, вентиляционные шахты.
2. Фасады здания — количество и размещение окон, балконов, пожарной лестницы, всех входных дверей и других элементов наружной части дома.
3. Вертикальное, продольное, поперечное сечения дома.

Инженерный раздел

Инженерный раздел — это план разводки коммуникаций. Он включает чертежи прокладки канализации, водоснабжения, отопления и электричества. Дополнительно в него входят проведенные расчеты с пояснением, спецификации материалов. Если в проект включено встроенное электрооборудование, то в документацию также добавляется вся информация о нем.

Какие чертежи и документы включает инженерный раздел:

• разводка водопроводных и канализационных труб, а также системы отопления по этажам;
• электрический проект с расчетом мощности дома, схемой пути силовых кабелей и освещения;
• информация о заземлениях и защите от молний;
• размещение оборудования и места его подключения;
• пояснительные записки к расчетам и распределению внутренних сетей;
• инструкцию по подключению сантехники, электроприборов.

Конструктивный раздел

Конструктивный раздел включает документацию с расчетами фундамента, плит перекрытий, балок, полов и других основополагающих элементов здания. Также в него входят спецификация материалов, частей конструкции, чертежи монтажа, другие схемы и общие данные.

Нюансы проектирования нежилых помещений

Разработка проекта здания зависит от его целевого назначения и регулируется соответствующими СНиПами и ГОСТами. Дополнительно при проектировании учитываются такие факторы:

• обеспечение пожарной безопасности — противопожарные материалы, оборудование, система оповещения и их спецификации, пожарные лестницы, план эвакуации;
• наличие пандуса и условий для инвалидов;
• соблюдение природоохранных норм.

Кроме них, обращают внимание на индивидуальные моменты. Например, при разработке проекта ТЦ важно выделить достаточное количество парковочных мест, рассчитать удобный подъезд к зданию со стороны трассы. Также выделить «технический двор» — место для подъезда поставщиков товаров к складским помещениям, для мусорных баков.

В производственных зданиях один из важнейших ключевых моментов — проектирование вентиляционных шахт. Они должны обеспечить правильный воздухообмен не только для противопожарной безопасности. Вытяжки проветривают помещение от производственной пыли и испарений.

В проекте медучреждения должна быть учтена необходимость в прачечной и хозяйственной части, мощной проводке и помещении с электрическими шкафами для стерилизации инструмента. Также обсуждается необходимость собственной котельной для утилизации отходов. Если это стационар, учитывается количество койко-мест для пациентов.

Вам нужна помощь в проектировании и строительстве?

В статье мы открыли лишь малую часть нюансов проектирования жилых и нежилых зданий. Наша компания в сфере строительства уже более 15 лет. Мы возводили торговые центры, больницы, детские сады, многоэтажные дома и коттеджи. Наши проекты легко проходят согласования в инстанциях, а здания рассчитаны на эксплуатацию минимум 50-90 лет. Хотите обсудить ваш проект или задать вопрос? Заполните форму бесплатной консультации на сайте.